Welche Vor- und Nachteile birgt der Kauf einer Immobilie mit 100% Finanzierung?

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Der Kauf einer Immobilie mit einer 100% Finanzierung bringt sowohl einige Vor- als auch einige Nachteile mit sich. Der Hauptvorteil ist, dass du sehr wenig Eigenkapital benötigst und dadurch sehr schnell deinen Immobilienbestand aufbauen kannst.

Auch ist die Rendite, relativ auf dein tatsächlich eingesetztes Kapital, bei einer 100% Finanzierung natürlich sehr hoch.

Erkaufen tust du dir diese beiden Vorteile aber mit einem extrem gestiegenen Risiko in deiner Finanzierung.

Aber schauen wir uns die beiden Bereiche etwas genauer an.

Was sind die Vorteile einer 100% Finanzierung?

Der Vorteil ist klar, dass du sehr wenig Eigenkapital brauchst. Konkret: Du brauchst nur die Kaufnebenkosten selbst aufbringen (je nach Immobilie und Bundesland ca. 10% des Kaufpreises). Den Rest des Geldes leihst du dir von der Bank.

Willst du dir zum Beispiel mehrere Immobilien kaufen um diese zu vermieten und du hast 100.000€ Eigenkapital, so kannst du, rein rechnerisch bei 10% Kaufnebenkosten, für dieses Eigenkapital 2 Immobilien für je 500.000€ kaufen. (2*500.000€ * 10% = 100.000€)

Nutzt du eine defensivere 90% Finanzierung kannst du dir auf einmal nur noch eine Immobilie für 500.000€ kaufen. (50.000€ Kaufnebenkosten + 10% Eigenkapital für die Finanzierung).

Das nennt man auch Eigenkapitalhebel oder Leverage-Effekt. Hierzu habe ich auch einen eigenen Artikel geschrieben der aber für hier zu tief in die Materie eingeht. Falls dich das Thema aber näher interessiert, klick' dich gerne mal rein!

Ansonsten ist zum Thema Leverage-Effekt vielleicht auch noch das folgende Video interessant:

 

 

Ok, eine 100% Finanzierung ermöglicht es dir also als Investor schneller zu wachsen. Aber was ist der Nachteil den du dafür in Kauf nehmen musst?

Was sind die Nachteile einer 100% Finanzierung?

Eigenkapital ist oft ein Engpass und meist schwer zu beschaffen. Eine 100% Finanzierung hilft dir daher schnell zu wachsen, aber sie hat leider auch einen großen Nachteil: deine Finanzierung wird sehr viel riskanter.

Steigen die Immobilienpreise immer weiter ist auch bei einer 100% Finanzierung alles in Ordnung. Der Wert der Immobilie ist immer höher als der Wert deiner Schulden und alles ist gut. Selbst falls du den Kredit nicht mehr bedienen könntest kannst du die Immobilie verkaufen und kannst alle deine Schulden tilgen.

Aber was ist, wenn die Immobilienpreise sinken?

Dann wirkt der Hebeleffekt auf einmal gegen dich!

Der Fremdkapitalhebel einer 100% Finanzierung kann bei stabilen Immobilienpreisen für dich wirken, aber bei fallenden Immobilienpreisen kann er auch sehr schnell gegen dich wirken! (Bild von Oliver Putz auf Pixabay)

Hast du eine Immobilie für 500.000€ zu 100% finanziert und die Immobilie sinkt um nur 10% im Wert, hast du nun auf einmal 50.000€ mehr Schulden als Immobilienwert.

Das ist nicht nur schlecht für deine Vermögensbilanz, sondern kann sogar dazu führen, dass die Bank von dir zusätzliche Sicherheiten für den Kredit haben will. Immerhin ist der Kredit nun zu einem gewissen Teil nicht mehr besichert. Kannst du die Extra-Sicherheiten nicht liefern, kann es in letzter Konsequenz sogar sein, dass die Bank deine Immobilie Zwangsversteigert.

Dann hast du am Ende keine Immobilie mehr und noch eine Menge offener Schulden.

So weit kommt es selten, aber genau so etwas war mit einer der Auslöser für die letzte Immobilienkrise in den USA.

Wenn du mehr zu den Risiken einer 100% Finanzierung wisse möchtest und verstehen willst wie die Bank solche Finanzierungen bewertet, empfehle ich dir auch meinen Artikel zum Beleihungsauslauf. Dort kannst du noch einmal viele tiefergehenden Informationen rund um die Zusammenhänge zwischen der Kredithöhe und dem Wert der Immobilie finden. Auch findest du im Artikel verschiedene Grafiken die das ganze noch einmal visuell verdeutlichen

Fazit

Solange die Preise immer steigen ist bei einer 100% Finanzierung alles in Ordnung.

Aber wenn man eine 100% Finanzierung macht, sollte man sich gut überlegen was im Fall der Fälle ist und wie man dann reagiert. Was ist der schlimmste Immobiliencrash den du erwartest? Könntest du den Wertverlust in solch einem Crash anderweitig kompensieren? Was ist dir wichtiger? Maximale Rendite oder Maximales Risiko? Durch die Finanzierungshöhe kannst du das Risiko-Rendite-Verhältnis deiner Finanzierung selbst steuern.

Eine 0% Finanzierung ist komplett sicher. Selbst wenn deine Immobilie morgen Wertlos ist hast du keine Schulden. Eine 100% Finanzierung liegt genau am anderen Ende des Spektrums. 

Wo ordnest du dich ein?