Immobilien als Kapitalanlage – wie funktioniert das?

Tausch Haus gegen Geld. Wie funktioniert eine Immobilie als Kapitalanlage?

 

Immobilien gelten als eine der sichersten Kapitalanlagen. Doch wie funktioniert das Konzept einer Immobilie als Kapitalanlage?

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten in Immobilien zu investieren: Entweder du investierst in einen Immobilienfonds oder du kaufst direkt eine Immobilie und vermietest sie. Die zweite Variante ist sicherlich die spannendere, da es dort das Renditepotenzial deutlich größer ist. Es ist aber auch die aufwendigere und Risikoreichere Variante.

Investierst du über einen Immobilienfonds in Immobilien, so kaufst du Anteile an einer Firma oder einem Verwalteten Vermögen und wirst an den Gewinnen beteiligt. Der Fonds kauft mit dem Geld der Anleger verschiedene Immobilien und betreibt diese. 

Die Mieteinnahmen fließen an den Fonds, der sie wiederum an die Anleger verteilt. Bei dem Ganzen Prozess hast du keinerlei Kontakt mit der Immobilie oder irgendeinem Mieter. Dein Investment ist in diesem Fall daher, wie bei einer Aktie, komplett passiv.

Bei der anderen Variante kaufst du direkt eine Immobilie und vermietest sie an einen Mieter. Du wirst also Vermieter. Ab dem Kauf und der erfolgreichen Vermietung fließen dann regelmäßig Mieteinnahmen auf dein Konto.

Welche Variante die bessere ist, hängt von deiner Neigung und deinen Vorlieben ab. Möchtest du deine Kapitalanlage aktiv mitgestalten können und macht dir der Umgang mit Menschen Spaß, dann könnte ein direktes Investment etwas für dich sein.

Möchtest du eine wirklich passive Geldanlage mit der du dich garantiert nie beschäftigen musst, ist ein Immobilienfonds oder ein REIT vermutlich die bessere Wahl für dich.

In diesem Artikel soll es aber um die direkt vermietete Immobilie gehen. Also schauen wir uns diese etwas detaillierter an!

Wie funktioniert das Konzept einer direkt vermieteten Immobilie als Kapitalanlage?

Bei der Immobilie als Kapitalanlage handelt es sich um eine Immobilie, die du als Anleger erwirbst und die du dann an einen Menschen als Wohnung vermietest. Ab da fließen dann regelmäßig Mieteinnahmen auf dein Konto. 

Das Konzept einer Immobilie als Kapitalanlage ist insbesondere deswegen interessant, weil du dir nicht nur einen regelmäßigen Einkommensstrom aufbaust, sondern auch gleichzeitig eine Immobilie besitzt, die das Potenzial hat im Wert zu steigen. (Die durchschnittlichen Immobilienpreise in Deutschland sind zwischen 2010 und 2020 um 65% gestiegen)

Welches ist die optimale Immobilie zur Kapitalanlage?

Die optimale Immobilie zur Kapitalanlage ist eine, die eine gute Rendite erwirtschaftet und sich zugleich gut vermieten lässt. Du solltest daher darauf achten keine zu speziellen Immobilien zu kaufen, sondern dich lieber nach 0815-Wohnungen umsehen die eine breite Zielgruppe ansprechen.

Das Industrie-Loft mit 300qm mag schön sein, aber du wirst dich schwer tun dafür einen Mieter zu finden.

 Zusätzlich musst du bei der Immobilie auch noch auf den Standort achten. Eine Immobilie an einem hochriskanten Standort mag eine gute Rendite bringen, aber ist eben auch hochriskant. Eine Immobilie in einem Dorf das in den nächsten Jahren massiv an Einwohnern verlieren wird, hat unter Umständen heute eine tolle Rendite, aber was bringt dir diese Rendite, wenn du in 20 Jahren keinen Mieter für die Immobilie mehr findest?

Welche Mietrendite ist realistisch?

Die Frage, welche Mietrendite realistisch ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn die Höhe der Mietrendite hängt von vielen Faktoren ab und ist am Ende ein Indiz für das Risiko.

So hat zum Beispiel die Lage einen großen Einfluss auf die Mietrendite. Eine Immobilie in München hat eine sehr viel schlechtere Mietrendite als die gleiche Immobilie in der Uckermark, einfach weil das Leerstandsrisiko der immobilie in München viel niedriger und das Wertsteigerungspotenzial viel höher ist als bei derselben Immobilie in der Uckermark.

Zahlen, Daten und Cashflow

Der aus meiner Sicht wichtigste Punkt für die Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage ist der Cashflow der am Ende des Tages übrig bleibt. Kannst du mit den Mieteinnahmen alle Kosten der Immobilie (Zinsen, Tilgung, nicht umlagefähige Nebenkosten und die Instandhaltungskosten) decken?

Wenn ja, dann funktioniert diese Immobilie als Kapitalanlage. Hast du eine Unterdeckung, solltest du dir noch einmal ganz genau überlegen, ob du diese Immobilie wirklich zu diesem Preis kaufen willst.

Vielleicht gibt es Aufwertungspotenzial welches den Kauf rechtfertigt. Gibt es das aber nicht und du zahlst du die Immobilie von deinem eigenen Geld ab, hast du einen risikobehafteten Sparplan abgeschlossen der dir, durch die Vermietung, auch noch Arbeit beschert.

Fazit

Immobilien als Kapitalanlage bieten eine stabile Rendite. Sie gelten als sichere Anlageform, da die Nachfrage nach Immobilien immer hoch ist. Außerdem ist die Immobilie als Kapitalanlage sehr flexibel, da sie sowohl vermietet als auch selbst genutzt werden kann. Die größte Nachfrage haben 0815 Immobilien als Kapitalanlage-Immobilie. Sie gelten als besonders sicher und bieten eine stabile Rendite.