Was ist eine angemessene Instandhaltungsrücklage für eine Eigentumswohnung?
Die Instandhaltungsrücklage ist eine wichtige Sache, wenn es um die Erhaltung und Instandhaltung von Eigentumswohnungen geht. Aber wie hoch sollte diese sein, was genau ist überhaupt die Instandhaltungsrücklage und welcher Teil der Instandhaltungskosten ist schon durch das Hausgeld gedeckt?
Im heutigen Artikel wollen wir uns genau diesen Fragen nähern und wichtige Aspekte rund um das Thema Instandhaltungsrücklage für Immobilien klären. Außerdem schauen wir uns an, warum es für dich als Investor wichtig ist die Instandhaltungsrücklage korrekt in deinen Rendite-Berechnungen zu betrachten.
Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Die Instandhaltungsrücklage ist ein Geldbetrag, den du als Eigentümer einer Wohnung bezahlst und zurücklegst, um die Instandhaltungskosten Immobilie abdecken zu können. Die Instandhaltung einer Eigentumswohnung besteht dabei immer aus zwei Teilen: Der Instandhaltung des Sondereigentums (deine Wohnung) und der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (der ganze Rest)
Bei einer Immobilie muss immer mal wieder etwas repariert werden. Mal ist es das Dach das undicht ist, mal ist es die Fassade die Gedämmt werden muss und mal ist es das Badezimmer das neu gemacht werden muss.
Würden Immobilienbesitzer keine Instandhaltungsrücklage bilden, würden diese Kosten, wenn sie anfallen, viele vermutlich überfordern. Die Sanierung einer Wohnung kann schnell mehrere zehntausend Euro kosten. Genauso kann eine Fassadenerneuerung oder eine Balkonsanierung schnell mehrere Tausend Euro kosten.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage für deine eigene Wohnung kannst du dabei individuell festlegen. Ist die Wohnung frisch saniert, dann fällt in den nächsten Jahren vermutlich nichts an. Ist die Wohnung schon seit 20 Jahren vermietet und es deutet sich ein Mieterwechsel an, so wirst du vermutlich mehrere tausend Euro in die Hand nehmen müssen um die Wohnung wieder gut vermieten zu können.
Aber die WEG spart doch schon eine Rücklage an?
Über das Hausgeld zahle ich doch schon eine Instandhaltungsrücklage? Reicht das nicht?
Ja, über das Hausgeld zahlst du bereits eine Instandhaltungsrücklage welche die WEG anspart. Diese Rücklage ist aber nur für das Gemeinschaftseigentum, nicht für dein Sondereigentum. Aus diesem Topf werden also Reparaturen am Dach oder an der Fassade bezahlt. Nicht aber Renovierungen innerhalb deiner Wohnung.
Für den Sondereigentum musst du daher auf jeden Fall eine eigene Instandhaltungsrücklage bilden!
Achte aber auch bei der Rücklage die die WEG anspart darauf wie hoch diese ist. Viele Eigentümergemeinschaften legen hier zuwenig Geld zurück und fordern das Geld bei nötigen Sanierungen dann über eine Sonderumlage von den Eigentümern ein. Schaue in die Protokolle der letzten Jahre, ob dort regelmäßig Sonderumlagen für große Renovierungen beschlossen wurde.
Wie kann ich die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage berechnen?
Die Frage nach der richtigen Höhe der Instandhaltungsrücklage kann man leider nicht ganz so pauschal beantworten, da es darauf ankommt, was genau an Instandhaltungskosten am Haus anliegt.
Bei einem Neubau werden in den nächsten Jahren keine großen Dinge kaputt gehen, weswegen hier eine niedrige Instandhaltungsrücklage völlig ausreicht.
Anders sieht es bei einem Haus aus welches seit 40 Jahren nicht mehr saniert wurde. Hier stehen vom Dach bis zum Keller vermutlich demnächst alle großen Gewerke einmal an.
Nichts desto trotz gibt es historische Mittelwerte die man für eine erste grobe Abschätzung verwenden kann. Diesen "Durchschnittswert" kann man mit der Petersschen Formel berechnen.
Die Peterssche Formel berechnet die voraussichtlichen Instandhaltungskosten abhängig von den Herstellkosten der Immobilie. Sie sagt, dass man in 80 Jahren noch einmal das 1,5 fache der Herstellkosten in eine Immobilie investieren muss um sie Instand zu halten.
Konkret heißt das: Hast du pro Quadratmeter Herstellkosten von 2000€ für eine Immobilie, so kannst du davon ausgehen, dass du in den nächsten 80 Jahren noch einmal 3000€ pro Quadratmeter in die Instandhaltung der Immobilie investieren musst. Pro Jahr entspricht dies also 37,5€ pro Quadratmeter und Jahr.
Bei einer 70qm Wohnung kannst solltest du also mit Instandhaltungskosten von ca. 2625€ pro Jahr oder 218€ pro Monat rechnen.
Die Instandhaltungsrücklage nach der Petersschen Formel für deine Immobilie kannst du mit diesem Online Rechner zur Petersschen Formel ermitteln.
Wie viel Prozent der Instandhaltungskosten fallen für das Gemeinschaftseigentum an und wie viel Prozent für mein Sondereigentum?
Auch hier unterscheiden sich die Werte natürlich von Immobilie zu Immobilie, aber in der Regel entfallen ca. 70% der Instandhaltungskosten auf das Gemeinschaftseigentum und nur 30% der Kosten auf das Sondereigentum.
Wenn wir bei dem Beispiel der 70qm Wohnung bleiben, solltest du also davon ausgehen, dass du in 80 Jahren ca. 63.000€ in die Wohnung investieren musst um sie in einem guten Zustand zu halten.
Fazit
Eine Immobilie hat Instandhaltungskosten die du auf dem Schirm haben musst. Auch wenn aktuell keine Reperaturen anstehen, solltest du die Instandhaltungsrücklage nicht vernachlässigen und dir eine Immobilie schön rechnen.
Blendest du die Instandhaltungskosten aus oder setzt sie zu niedrig an, kann gerade in C oder D Lagen eine positive Renditeberechnung für eine Immobilie ganz schnell kippen und negativ werden.
Vielleicht musst du in den nächsten 5 Jahren keine Reparaturen bezahlen, aber wenn Reparaturen nötig sind, musst du das Geld haben, da du sonst deine Immobilie nicht reparieren und somit nicht mehr vermieten kannst.
Willst du mehr zu den Instandhaltungskosten einer Immobilie erfahren? Dann schaue dir gerne auch meinen Blogbeitrag “Was ist die richtige Höhe der Instandhaltungsrücklage für meine Eigentumswohnung” an.
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